県民共済住宅の土地選び 市有地公売
県民共済住宅では土地の面倒は見てくれませんので自分で用意する必要があります。我が家では市有地公売という方法で土地を購入しました。なお、内容は市有地を購入した2006年以前のものですので現状と会わない部分もあると思いますが当時の記録として残すものですのでご了承ください。
土地探し(市有地を買いました)
2002年 3月に住宅用の土地を買いました。敷地は42坪。
土地は市有地の公売によるものです。市有地とは,文字通り市で所有している土地のこと。
その市有地を年1回,公売しており応募して見事,当選したのです。(本当は一人しかいなかったので無抽選でした。)
市有地は間に不動産業者がいないのでその分安い(はず)です。ただし,そのほかに条件がいくつかありました。この条件はそれぞれの市によって違うと思いますが私の場合は以下の条件付でした。
1)契約後,5年以内に住居を建てることが条件
『市有地を安く売る代わりに市民になって下さい』というのが市の要望というか条件なのです。ちなみに,空き地になっているからと言って駐車場など,営利目的での利用も禁止されています。
2)登記後も勝手に売買できない。
1)と関連していますが勝手に土地を売買する事は禁じられています。
転勤等で止むを得なく手放すときは市の許可が必要とのこと。
3)『買戻特約付所有権移転登記』となる。
土地を購入すれば登記を行うのですが『買戻特約』なる聞きなれない言葉が付きます。
買戻特約とは(以下,市の説明書類から抜粋)
・売買代金の納付後,7年間の買戻特約を付けて所有権移転登記をする。
・買戻しは,土地の引渡し後,5年以内に住宅の建築を完了し入居しないなど,
買受人に契約違反があった場合に行われる。
・買戻し特約登記の抹消は,原則として7年経過後に買受人が市へ抹消の手続きの申し出を行う。(申し出をしないと自動では抹消されない。)
なお,登録抹消の費用(登録免許税)は買受人が支払い市で手続きをする。
・・・とまあ制限だらけでメリットは何?と思われると思いますがやはり,土地が安い事です。本当に安いのか??
市有地は安いのか?検証してみた
42坪の市有地を1050万で購入しました。坪単価25万円となりますが果たして安いの?
安くないんだったらたくさんの条件が付いているし逆に損なんじゃないか。
全くその通り!もちろん確認しました。
不動産屋で情報収集
これを検証するため,近所の不動産屋で調査することに決定。
でも、どこの不動産屋にしようか?不動産屋なんて滅多に行かないから敷居たかいよな~
取りあえずチラシをパラパラめくっていくと。。。 んっ、○○市で坪単価20万円?市有地よりも安いじゃないか。もしかしたら市有地といっても安くないんじゃないの?そんな疑問が頭をよぎる。
○○市の場所はどこだ・・・って確認できないじゃん。地図小さすぎ。よ~し、この不動産屋に行ってみよう!早速、妻と一緒に出動しました。
(余談)
これって,不動産会社の罠なんですよね。目玉商品として安い物件を目立つように表示。地図も載せているけど虫眼鏡で見ないと分からない,いや見ても分からないようなものをのせておいて連絡させるんですよ
-----ここから不動産屋さんとの実際の会話のやり取りです。-----
(私)このチラシを見てきたんですけど。
(不動産屋)はい、この物件ですね。少々お待ちください。
(私)場所は何処になるんですか?この地図だと良く判らなくて。
(不動産屋)○○市□□の方になります。坪単価は20万円ですからお安いですよ。ただ、この土地は市街化調整区域なんですよ。
な~んだ、市街化調整区域なのか。だから安いのだ。市街化調整区域は行政によって開発の制限が掛けられている地域のこと。はっきりいえば、現状より発展はしにくいってわけ。
別に、都会に住みたいって訳ではないけど『これ以上発展しませんよ』って決まっている土地はちょっと寂しい気がする。
(不動産屋)お客様、こちらの物件は如何でしょう?
すかさず、不動産屋が他の物件を紹介。手にはすかさず別の物件を用意している。
あのチラシはおとりなのだ。やはり、チラシを見た人は真っ先に金額に目が行くでしょう。格安の物件を載せしかも場所が解かりにくい様 な地図を使い問い合わせを待つ。
う~ん、不動産屋の常套手段か。
余計な話を聞くつもりはない。すかさず本題に持ち込まないと。
(私)あのー、○○市△△付近の土地が希望なんですけど。
(不動産)△△付近の土地ですね。もちろんございます。少々お待ちください。
(不動産)これなどは如何でしょうか。50坪で日当たりも確保されています。
この不動産屋さん、中々、感じは良い人でした。人当たりもよく、初めから買う気が無いのにごめんなさい。
(私)ちなみに△△付近の土地は坪単価いくら位なんですかね?
すかさず核心を突く。帰ってきた答えは
(不動産屋)△△付近でしたら坪30万円位ですね。去年,ショッピングモールが出来たでしょう。それで以前よりは高くなって来てますね。事実,△△付近の土地をお探しのお客さんも増えていますよ。
(補足)
買おうとしている市有地の周辺に,最近ショッピングモールが出来すごく便利になりました。これも市有地を買おうと決めた動機の一つでもあります。
(私)30万ですか。結構するんですね。50坪位の土地が欲しいと思っていたんですけど,すみません予算が足りません。また,出直してきます。
といって,そそくさと不動産屋を後にする。
聞くことを聞けば後は退散のみ。
念には念を入れて別の不動産屋にもさぐりを入れるが同じような答え。
そうか,相場は坪単価30万円なんだ。
市有地は,25万円だから実質,17%引きか。腹は決まった!!
-----不動産屋さんとの実際の会話のやり取り終わり。-----
・・・・・というわけで無事,市有地を購入したのでした。
それから数年,未だに家建たず。そうです,預金を使い果たし資金不足なのです。
とりあえず,土地を確保してからまた,お金をためて家を作るというプランだったのだけど,これだと税金が重くなるって事をまだ知らずにいたのです。
土地は資産,資産を持っている人には税金を払ってもらいましょう。但し,住宅用の土地(既に建っている)については軽減しますよ。それ以外の人はお金持ちですね~。たくさん払ってくださいよ。というのが税務署の考えのようです。
不動産取得税
我が家の場合、土地を先行取得していたのでその時に不動産取得税を支払いました。不動産取得税は土地を購入してすぐに家を建てれば免除になる特例があります。
すぐに家を建てなくても通常で2年以内に建てれば同様に免除になります。私が不動産取得税を支払った時は3年以内の特例がありました。
土地を購入後は資金も底を付いたこともあり3年以内に建てるか分からなかったので払いたくなかったけど不動産取得税を支払いました。そして,2006年が土地取得の3年後。もしかしたら税金を取り戻せるかもと思い行動を起こしました。
まず,税務署に電話で問い合わせましたが
『税務署は国税を取り扱うので不動産取得税は県税ですので分かりません』とのこと。
次に,県税事務所に電話をしました。状況を説明して税金が帰って来るか尋ねたところ
『3年以内でしたら帰ってきますよ。』との事。
しかし,我が家は土地の登記が2003年の3月,そして家の登記が2006年の10月。(基準が土地,建物の登記した日が基準になるようです。)
厳密には3年と7ケ月。。。これだと駄目だと言われました。きっちり3年以内だと。
『3年目の年ではダメですか?』と食い下がるも結果は変わらず。まあ,ダメもとで確認しただけでしたけど少しでも淡い期待もあっただけに少しがっかり。
ちなみに不動産取得税は10万円以上払いました。
土地の固定資産税
我が家の場合、3年前に土地を購入しているので新築までの間は土地の固定資産税を払っていました。
この固定資産税ですが住宅用の土地と非住宅用で税金が大きく違うのです。非住宅用の土地になるので(家が建っていないから)住宅用の土地に比べて税金が約4倍!!
住宅用の土地には税金を優遇しますよ,それ以外は商用目的とみなし高い税金を払ってください,,,って感じ。空き地でも非住宅になるのです。
土地を買う前はこんな事は考えていなかったです。3年前に購入しているので総額で10万円以上は余分に税金を払っています。
単純に損得だけで考えれば土地を買って直ぐに家を作るのが良いでしょう。土地を先行して購入しておけば
1)土地から探し始めた人に比べて家だけを考えればよかったのでその分は楽である。
2)家を建てるまでの間に自己資金を作る時間がある
といったメリットがあります。でもはっきり言って土地を購入したら直ぐ家を建てるほうがいいと思います。馬鹿らしいですよ4倍の税金を払うのって。。。
土地のローン全額返済
土地のローンが中央ろうきんで家のローンはJAにするので土地の抵当権を解除するため全額返済が必要になります。同じく中央ろうきんにすればこういった手間はなかったのですけど。
ゴールデンウィークの中日、銀行は開いているのでこの機会に土地ローンの全額返済手続きをしてきました。残債は約61万円。現金で支払いました。
あとは抵当権の解除の手続き。ろうきん指定の司法書士への委任状を書いておしまい。2週間程度で抵当権は解除される予定です。
手数料は2万円程度で最後に清算するとの事。なんか、すっきりした気分です。今月の給料からはローン支払い(5万円でした)が無くなります。すぐに建物の住宅ローンが始まりますが。
敷地調査実施
契約を終えると敷地調査を行います。県民共済住宅指定の業者から電話があり『県民共済から依頼を受けて地盤調査を行う○○ですが明日,2時に地盤調査を行いたいのですが大丈夫でしょうか?』 いきなりではないか。
『立会いは必要ですか?』と聞いたところ『更地ですので特に必要はありません。』
できれば立ち会いたかったのですがさすがにこんなに急では仕事も休めないので 『分かりました。ではお願いします。』 と回答するしかありませんでした。
もう少し早く知らせてくれよと思いつつ、それよりも結果が気になります。地盤強化費用は全く見込んでいなかったので。
敷地調査結果
後日、結果の連絡がありました。敷地調査の方法はスウェーデン式サウンディング試験といって敷地に杭を打ち込んで1mあたりの杭の回転数から敷地の強さを計算する方法です。
気になる結果は
強い地盤だそうです。基準として3[t/m2]あればOKとのことですが見事にクリアしております。ひとまず、安心です。
