県民共済住宅 住宅ローン交渉過程（中央ろうきん）
中央ろうきん 住宅ローン相談
中央ろうきんにはフラット３５と全期間固定ローンがありこの２つに絞って説明を受けてきました。
一番心配であったのがろうきんは労働組合との関係が強い金融機関（詳しい関係についてはしりませんが，労働者のための金融機関との位置付けのようです。）なのでこの先もし，会社を辞める（もちろん，自発的にやめる事はありません。リストラや無理な転勤等があったとき）事態になったときに，住宅ローンの残は一括返済しなければいけないのか？
もし，Ｙｅｓなら中央ろうきんではローンは組めません。当然ですよね。 答えは，Ｎｏ！でした。一括返済を迫るような事は無いようです。まずはひと安心です。。。
では，中央ろうきんのフラット３５と全期間固定ローンの比較にいきます。
１）金利 フラット３５の２月度の金利は２．６９％，対して全期間固定ローンは３．２％ 全期間固定ローンでは優遇金利で０．２５％がマイナスになり，保証料はプラス０．１９％です。 実質の金利は ３．２ － ０．２５ ＋ ０．１９＝３．１４％ が実際の金利です。 但し，金利は貸し出し時点での金利が適用されます。実際に，家が建つのは約半年後。 フラット３５はほぼ毎月，金利が変動しているのに対し，て全期間固定ローンは半年以上金利は変わっていないのでこちらの方が安心できます。
２）保証料 フラット３５はゼロ，対して全期間固定ローンは一括前払いで１６～２２万円，金利上乗せで＋０．１９％ 一括前払いと金利上乗せどちらが得なのか？ 支払い総額で見れば金利上乗せの方が少ないとのことです。しかし，一括前払いでは後々繰り上げ返済をして支払い期間が短くなったとしても，例えば支払い期間が３０年から２５年になったとして残りの５年分の保証料を返還してもらったときに，手数料が多く引かれ返還率が著しく悪いとの事です。 繰り上げ返済を予定しているのならば金利上乗せの方が有利です。
３）繰上げ返済手数料 フラット３５，全期間固定ローンともにゼロ。 但し，フラット３５は１００万円～なのに対し全期間固定ローンでは金額はいくらでもＯＫ
４）団体信用生命保険 フラット３５はＳＢＩモーゲージと同様。 １０００万円を金利３％で借りて３０年の返済期間，元利均等返済とすると １年目で２８，１００円（年払い）
対して，全期間固定ローンでは掛け金は中央ろうきん負担なので無料！！ 毎年、数万円払うものが無料！！これは大きいですよ。
５）火災保険 フラット３５，全期間固定ローンともに別途加入。
６）融資手数料 フラット３５，全期間固定ローンともに１０，５００円。 この金額は会員料金です。会員以外ですと３１，５００円になります。 労働組合に加入している人が会員となります， つなぎ融資費用、土地の抵当権にからむ借り換え費用については後日、報告します。
土地のローン分を一括借り替えた時に発生する費用は？
土地のローンを４年前に２８０万円借入れ，土地に抵当権をつけました。その残があと１年で金額にして約７０万円。
この費用を新築のローンに一本化したときに掛かる費用はフラット３５と全期間固定ローンでどのくらい違うのかを比べます。
１）フラット３５で一本化した場合。 フラット３５では土地，建物に住宅金融公庫を第一順位の抵当権をつけます。現在，土地抵当権の第一順位は中央ろうきん。
という事は，中央ろうきんの順位を１位から２位へ変更するため土地の抵当権解除費用と再設定費用が掛かってきます。私の場合，抵当権解除費用が約２万円，再設定費用が約５万円となり合計で約７万円の出費となるようです。
２）全期間固定ローンで一本化した場合。 この場合は土地の抵当権順位変動も無く土地のローンを終了となるため抵当権の解除費用約２万円のみの出費となります。抵当権の順位を変えるだけでも結構な出費になるのですね～。 ５万円の追加費用はけっこう痛い。。。
保証料の金利上乗せ分はいったい，総額でいくらなのか？
中央ろうきんでは保証料は金利上乗せと一括前払いが選択できます。全期間固定金利型の場合，金利上乗せで＋０．１９％。
これって，一体いくら総額で払っているのか？金利上乗せ前後での支払い総額を比べてみましょう！！
私の場合，予定している借入額は１６００万円。これを２０年返済としています。
まず，金利上乗せ前では２．９５％の金利となります。 この条件では 月額；８万８千円 年額；１０６万円 総額；２１２０万円 －－（１）
対して金利上乗せ後では２．９５＋０．１９％＝３．１４％ この条件では 月額；８万９千円 年額；１０７万８千円 総額；２１５６万６千円 －－（２） ＊ボーナス払いを無しとして計算
差額として （２）－（１）＝３６万６千円が保証料となります。 ２０年で３６万円・・・安いと思うか高いと思うかはそれぞれ判断が分かれるのでは？ 一括括前払いだと１６～２２万円との事なので現金が用意できるのであれば前払いが得。
現金が用意できない，またはローンは繰り上げ返済をするつもりだという人は金利上乗せがいいでしょう。私は現金が用意できないので金利上乗せとなります。
住宅ローン候補決めました。
ＳＢＩモーゲージのフラット３５，中央ろうきんのフラット３５，長期固定金利で考えていましたが中央ろうきんの長期固定金利に決めました。 理由は
１）土地のローンを中央ろうきんでおこなっている。 フラット３５にすると抵当権の順位変更に伴う手数料が発生。他に，選択肢が無いのなら仕方ない出費だが同様の商品（中央ろうきんの長期固定金利）がありこの出費は出したくない。
２）団体信用生命保険料が中央ろうきんが負担 通常，団体信用生命保険料はローン残高の０．３％(年払い）これを負担しなくてすむのは魅力です。１０００万円の残高で３万円ですよ。それが毎年続くのですから
３）金利が変動しない フラット３５は毎月，金利が変更します。契約時ではなく融資実行時の金利が適用されますので実際には４～５ケ月後の金利が問題となります。金利上昇局面のいま，金利が毎月かわるフラット３５は少し，心配。 中央ろうきんの長期固定金利はこの先も金利が変わらないわけではないけれど私の知る限り半年以上は今の金利のままです。
４）繰越返済手数料が無料で返済額の指定もなし。 フラット３５も同様です。繰上げ返済でローンの支払いを短縮しようと目論んでいますのでこの条件は良いです。
ということで，中央ろうきんへ事前審査を申し込みます。
