住宅ローンについて
新築時に住宅ローンについて勉強した事をまとめています。参考までに私の住宅ローンは借入額：1400万円、20年返済、金利2%でした。2020年3月現在の残債は495万円です。残りの返済期間は約6年となっています。
住宅ローンの基本
住宅ローンのおさらいをしたいと思います。住宅ローンは金融機関が住宅購入者のためだけに貸付を行うものです。住宅ローンの優遇として金融機関は長期で低金利での貸付を行っていますので住宅ローンを借りて、その資金を他の用途に使うことは禁じられています。
なお、住宅は自分が住むためのものが対象なので，賃貸目的での住宅ローン借入は禁じられています。
当然，住宅ローンで貸し出した資金がしっかり業者に払われるところまで金融機関は確認します。実際にローンを組んだ人が住むことを確認するために金融機関は「住民票」の提出を要求するのです。
もし，ばれてしまったら・・・金銭消費貸借契約書の違反となり一括返済を迫られてしまいます。そうなった場合，他の金融機関から借り入れをする事になってしまう（当然，住宅ローンより高金利）か持ち家を手放すかのどちらかでしょう。
住宅ローンの繰上返済効果
繰上返済とはローンの元本部分を一気に返済することによって、それ以降に支払わなければならない利息をどっと削減、しかも返済期間も短縮できる効果があります。
通常，銀行に預金を預けても金利は0.01％程度又はそれ以下。対して，住宅ローンの金利は3％程度でしょうか。（借りると貸すで300倍の差）
もし，余裕資金があるのなら銀行に預けるよりも住宅ローンの繰上返済を行うほうが大きく得をします。300倍の金利差があるのですから・・・・
実際に計算してみると金利3.0％、借入金3,000万円、返済期間30年の場合、元利金等返済方式での返済総額は、なんと！！約4500万円。
元本3,000万円に対して1,500万円もの利息を支払わなければならないということです。この1,500万円の利息支払いはいかにも、もったいないと感じます。
ところが，もし350万円の余裕がありこの資金を繰上返済にあてると返済利息は430万円も減額されるのです。
もし，この資金を銀行に預けたとしたらいくらの利息が付くでしょうか？別の言い方をすれば，この余裕資金を銀行に預けた場合は銀行の金利（超低金利）での運用に対し，繰上返済を行えば住宅ローンの金利で運用した事になるのです。
(注）あくまで余裕資金での話ですので，万が一の病気やけがで入院するような事態に備えてのお金は確保しておく必要があると考えます。
住宅ローンの上手な借り方 ボーナス併用払いの損得は？
例えば2,000万円のローンを組むとします。このとき
１）全額を毎月の返済にする
２）40%（800万円）をボーナス払いとし残りを毎月返済にする
とした場合，どっちが総額の返済が少なくなると思いますか？
正解は
どっちも同じです！
実際に計算して見ましょう。前提として，元利均等返済，金利3%，20年支払いとします
１）の場合
毎月返済額は111,000円 → 総返済額は 2,662万円
２）の場合
ボーナス払い 267,416円 → 総返済額は 1067万円（Ａ）
毎月返済額は 66,540円 → 総返済額は 1597万円（Ｂ）
（Ａ）＋（Ｂ）＝2664万円
２万円しか変わらないのでほぼ同じと考えていいでしょう。
ただし，今はボーナスが毎回一定額出る時代ではありませんので極力，なんとかがんばって毎月の給料の中から返済できる金額に毎月返済額を抑えてローンを組むべきと思います。
返済額を抑える方法はできるだけ長期にすること、できるだけ頭金を増やして借入金額を減らすこと。
また、自分の給料の額を考え高額物件に背伸びをしないこと。なお、ボーナス返済を組み込まなければ通常にボーナスをもらった時はその中から繰上返済することもできます。繰上返済をすれば元金が償却されるので住宅ローンの金利で運用をしたのと同じ事になります。
今時，3%もの高利で確実に運用するなんて殆ど不可能ではないでしょうか。
住宅ローンこれだけはやってはいけない事
住宅ローンの返済に困った時，何がなんでもローンの返済を行おうとサラ金から借りてしまう人がいます。でも，よ～く考えてみてください。サラ金の金利は大体，年利で29％程度。対して住宅ローンの金利は2～3％。
住宅ローンをサラ金で返済するという事は『金利の高い所で借りて金利の低い支払いをするということ。』
当然，サラ金の借金を別のサラ金から借りてを繰り返し雪だるま式に借金だけが増えていくという最悪のパターンに。
では，住宅ローンの返済に困ったときにはどうするか？？
正直に返済が苦しくなった理由を銀行に告げて毎月の支払いを減らして返済期間を延ばすように交渉するしかないでしょう。銀行も、事情を話せば理解してくれることでしょう。
絶対に別のところから借りる事をしないように。あらゆる借入れの中でも住宅ローンの金利は最も安くなっています。住宅ローンより金利の安いものはありませんから。
住宅ローン審査 銀行の考え方
例えば，次の２人がいたとします。
Ａさん；前々年の年収 400万円 前年の年収 1,000万円
Ｂさん；前々年の年収 600万円 前年の年収 600万円
この場合，ＡさんとＢさんはどちらが住宅ローンの融資を受け易いでしょうか？
Ａさんの方が前年の年収も多く前々年よりも増えているのでＡさんが有利と思いませんか？
ところが、正解は，Ｂさんです
銀行の考えでは「収入の安定性」を重視します。Ａさんの場合、いきなり年収が上がっていますがこの上昇分は成果給が多かったかもしれません。
Ａさんのように年によって年収に大きな変動があると、銀行は「収入が安定していない仕事」と判断します。
対してＢさんの場合は年収はＡさんに劣るものの安定しています。つまり「収入が安定している仕事」と判断されるのです。
もしあなたがＡさんと同様，年収のバラツキがあるのならその理由を銀行側に説明する必要があるかもしれません。この時，来年以降も少なくとも年収は維持することをしっかり説明した方が良いと思います。
